Cláusula suelo, suelo hipotecario o bien cláusula túnel, son términos que en los últimos tiempos están en boca de muchos españoles. La razón esencial es que influyen de forma directa en el préstamo hipotecario, que es en la mayor parte de los casos la mayor deuda que adquirimos los españoles durante nuestra vida, esto es, la adquisición de nuestra residencia.

Muchas personas con hipotecas contratadas en plena “burbuja inmobiliaria”, se han dado cuenta en los últimos tiempos que mientras que las noticias ponen de relevancia que las clases de interés están poco a poco más bajos, sus hipotecas continúan constantes, de una manera antinatural.

Para que te hagas una idea del alcance, más o menos dos millones y medio de familias españolas pueden estar siendo víctimas de este género de cláusulas en sus hipotecas.

¿Qué es la cláusula suelo?

Por desgracia bastantes personas contrataron sus préstamos hipotecarios sin conocer el significado de esta expresión. Muy frecuentemente los bancos han tratado de ocultar ese término, usando en las escrituras sinónimos considerablemente más técnicos y confusos como límite de la variabilidad, túnel hipotecario, condiciones de la variabilidad del interés, límites a la aplicación del interés variable, límite variable de las cuotas a abonar o bien género de interés variable.

Cláusula suelo es una cláusula establecido que puedes localizar en la escritura del préstamo hipotecario (de tipo variable), por la que el banco establece un mínimo que debes abonar en las cuotas de tu hipoteca, todo ello con independencia de la variación de los intereses de los índices que se tomen como referencia (Euríbor, IRPH, IRS, Mibor, etcétera).

En otras palabras, si bien las clases de interés bajen y bajen, el banco se ha asegurado que en tu caso no te favorezcas de esas bajadas de interés, estableciendo un tipo mínimo en tu hipoteca, no pudiendo reducir la cuota de tu hipoteca bajo esa referencia.

En la mayor parte de las ocasiones vienen acompañadas de una cláusula techo. Como habrán adivinado nuestros lectores, es una cláusula de nuestra hipoteca que limita los intereses que pagaremos, le pone un “techo” máximo. Esta cláusula techo ha sido empleada muchas veces por las entidades como gancho, puesto que es bastante difícil que llegue a ser eficaz, cada vez que es fijada por encima de los valores que se manejan frecuentemente en el mercado.

Clausula suelo

Cómo marcha una cláusula suelo

Para entender precisamente como es el inconveniente que brota de la aplicación de estas disposiciones, lo mejor es trabajar con ciertos ejemplos.

En España, el género de referencia que se ha empleado más frecuentemente para contratar las hipotecas es el Euribor. Imaginemos por consiguiente que tras el verano de dos mil ocho nos dispusimos a contratar una hipoteca de ciento ochenta euros, y nuestro banco nos ofreció las próximas condiciones:

  • Importe del préstamo: ciento ochenta euros
  • Plazo: veinticinco años
  • Interés: Variable del Euribor + diferencial del 1 por ciento
  • Cláusula suelo: cuatro por ciento
  • Cláusula techo: diez por ciento

Veamos, en el mes de septiembre del año dos mil ocho el Euribor se hallaba fijado en el cinco con trescientos ochenta y cuatro por ciento , con lo que al incorporarle el diferencial el género de interés de nuestra hipoteca de ejemplo quedaría fijado para ese año en el seis,384 por ciento , con una cuota de mil doscientos dos euros mensuales más o menos (puedes preguntar el histórico del Euribor acá). En ese instante, al comprador le pudo parecer que el pacto estaba bien, mas sin caer en la cuenta el banco le impuso una cuota mínima de novecientos cincuenta euros mensuales, al establecer la cláusula suelo en el cuatro por ciento .

Cálculo ahorro cláusula túnel 1 1

Actualmente las cosas han alterado mucho y en el mes de febrero de dos mil dieciseis el Euribor se halla en el 0,007 por ciento , con lo que una hipoteca hoy en día (sin cláusula suelo), tendría fijada una cuota de unos seiscientos setenta y nueve euros. Como podemos observar, pagaríamos doscientos setenta y uno euros menos que si tuviésemos este suelo, lo que nos supondría un ahorro anual de tres.252 euros, una cantidad fundamental. ¿Te imaginas el importe total al cabo de siempre de la hipoteca?

Cálculo ahorro cláusula túnel 2

Esto es solo un caso, mas existen casos genuinamente trágicos que tienen establecido el suelo en un seis por ciento , lo que llega a sumar un monto perjudicial anual de seis.000 euros, una genuina brutalidad.

Tipos de cláusulas suelo

Podemos localizar las cláusulas túnel primordialmente bajo 2 tipologías diferentes, si bien de cualquier forma el resultado final es exactamente el mismo, el banco se asegura una cuota mínima en tu hipoteca:

  1. Porcentaje global mínimo. El banco fija un porcentaje mínimo único, en el que se halla reflejada la suma del Euribor más el diferencial. Por servirnos de un ejemplo, se fija un porcentaje mínimo de un cuatro por ciento , como hemos visto en el ejemplo precedente.
  2. Porcentaje mínimo al Euríbor. El banco fija un porcentaje mínimo al Euribor, si bien su valor en el mercado sea otro diferente (evidentemente solo se aplica cuando el valor de mercado es inferior al prefijado). Por servirnos de un ejemplo, se establece un Euríbor mínimo de un tres por ciento , más el diferencial de 0,75 por ciento . En la práctica el resultado es exactamente el mismo. Habría sido igual establecer una cláusula suelo global de un tres,75 por ciento .

En qué supuestos se puede estimar ilegal (y por tanto susceptible de reclamación)

En un principio, la aplicación de este género de estipulaciones en los contratos hipotecarios no es contraria a la ley, basándonos en lo establecido en el Decreto de ocho de febrero de mil novecientos cuarenta y ocho, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (revisada en el mes de diciembre de dos mil quince), y a lo recogido en el informe efectuado por el Banco de España a estos efectos.

Sin embargo, las entidades la han podido utilizar de forma exagerada, cuando no han informado anterior y adecuadamente de su presencia y sobre todo de las consecuencias que puede conllevar. Del mismo modo, otros profesionales como notarios y registradores de la propiedad deben leer todos y cada uno de los términos del contrato hipotecario y contrastar que el cliente del servicio (comprador) ha entendido de forma perfecta todos y cada uno de los términos del mismo.

Esa información a efectuar por banco o bien entidad debe efectuarse de manera que resulte clara, específica y comprensible para la persona que contrata la hipoteca, y en cualquier caso, de conformidad con Derecho.

Otro aspecto esencial es que, tal y como se ha explicado previamente, los contratos que las incluyan deben incluir asimismo una cláusula techo. Esta última debe cumplir como primordial requisito el que no sea desmesurada, en tanto que se han detectado casos en los que el banco ha establecido un techo de hasta un doce por ciento , lo que resulta plenamente irregular, puesto que jamás va a llegar a hacerse eficaz al estar fuera de los límites en los que por norma general se mueve el mercado (en España el Euribor jamás ha estado sobre el cinco con cinco por ciento ).

También puede considerarse una condición desmesurada basándonos en que se trata de una estipulación de un contrato de préstamo hipotecario que no ha sido negociada individualmente ni permitida expresamente, ocasionando un evidente perjuicio al usuario de la entidad. En resumen, las cláusulas suelo no son un pacto entre el banco y su cliente del servicio, sino más bien la imposición unilateral de determinadas condiciones por la parte del prestamista.

Muy esencial asimismo es el hecho de que a fin de que se considere legal, la entidad nos debería haber efectuado una oferta anterior vinculante. Su relevancia se encuentra en que esta oferta anterior nos da la ocasión de examinar pausadamente y con carácter anterior la escritura en la apreciaría, anticipadamente a su firma.

Si nos paramos a meditar pausadamente, la aplicación de una de estas cláusulas, convierte de manera automática a nuestra hipoteca en un préstamo de tipo fijo (enmascarado), por lo menos a lo largo del periodo en el que los índices de referencia aplicables están bajo lo que se haya estipulado en nuestro contrato de préstamo hipotecario. Y acá viene otro aspecto en la que muchos se sienten engañados. Cuando contratamos una hipoteca con un tipo variable, aceptamos que existe cierto peligro de subida, mas íntimamente tenemos la lícita espectativa de que los modelos bajen y paguemos menos por nuestra hipoteca. Mas esta clase de cláusulas suprime por completo esta última posibilidad.

La reciente aparición de las nuevas cláusulas cero

Las entidades no están prestas a perder dinero, por este motivo están dejando a un lado las conocidas cláusulas suelo y han optado por incluir en sus contratos hipotecarios las nuevas cláusulas cero. Los bancos y cajas no desean ganar menores beneficios con la caída del Euribor y no han tardado en amoldar sus productos de financiación a los nuevos tiempos.

La gran mayoría de entidades está escogiendo una alternativa que, cuando menos, resulta considerablemente más transparente en sus condiciones, donde se establece un periodo inicial con un género de interés fijo bastante elevado con relación a las condiciones actuales que se pueden hallar en el mercado, aguardando que pasado dicho periodo, el Euribor de nuevo haya regresado a la ruta positiva.

Pero hay que resaltar que el movimiento que están efectuando ciertas entidades va considerablemente más lejos de procurar resguardar el interés a lo largo de los primeros años de operación, puesto que su pretensión es buscar resguardar dicho interés siempre y en todo momento con la inclusión en los contratos hipotecarios de la nueva cláusula cero, en substitución de la conocida cláusula suelo.

El mayor inconveniente de las nuevas cláusulas cero que están incluyendo los bancos en sus contratos hipotecarios se encuentra en que este encuentre del 0 por ciento no se pone sobre el total de interés de la operación, si no que dicho encuentre se pone sobre el diferencial que, por más que este baje, va a tener como suelo el 0 por ciento . O sea, que las entidades procuran limitar sus pérdidas, buscando no abonar a los hipotecados en el caso de que la tasa negativa del Euríbor exceda el diferencial del préstamo hipotecario firmado con el usuario.

Muchas son las entidades de finanzas que se defienden dando el razonamiento de que es contrario a la naturaleza de un préstamo hipotecario tener que abonar con esto. Indicar que con este género de cláusulas no se restringe dicha posibilidad sino se podría decir que actúa como una cláusula suelo en toda regla, más baja que las que se han aplicado en los últimos tiempos en miles de contratos hipotecarios. En otras palabras, cláusulas suelo y cláusulas cero tienen exactamente el mismo fin, tienen exactamente el mismo objetivo: garantizarse una ganancia que se halle sobre lo que marca el mercado.

Tras el enorme escándalo de las cláusulas suelo y los muchos estragos causados por estas, ahora con la llegada de las nuevas cláusulas cero muchos son los especialistas que se preguntan si son legales las cláusulas cero que las distintas entidades han empezado a agregar en los contratos hipotecarios que firman con sus clientes del servicio, puesto que exactamente las mismas todavía no se hallan reguladas legalmente.

Ya muchos son los especialistas que consideran las cláusulas cero como una réplica de las cláusulas suelo, una nueva forma por la parte de los bancos y cajas de lograr beneficiarse a nivel económico de sus clientes del servicio, de tal modo que no pocos son los especialistas que consideran este género de cláusulas nulas y exageradas para los usuarios. Incluso puede decirse que se está navegando por terrenos inexplorados, de tal modo que ya antes de firmar ningún contrato hipotecario con tu entidad te invitamos a que consultes con un letrado experto en el tema para eludir llevarte desapacibles sorpresas.

De hecho, todavía no está claro sobre lo que ocurriría si algún contrato hipotecario, ya firmado, llegase a negativo y de qué forma se liquidarían dichos pagos. La opinión de los expertos en el campo es que si se diese el caso lo que se haría es que dicho interés que recibiría el cliente del servicio que tiene el contrato hipotecario con el banco iría a apresurar el plazo de amortización y jamás a su bolsillo. O sea, que semeja bastante claro que las cláusulas suelo dejan paso a los cláusulas cero, para muchos un reflejo de las primeras y una nueva artimaña de los bancos.

Además, cabe apuntar que todavía muchos son los contratos hipotecarios en vigor que prosiguen teniendo cláusulas suelo, cláusulas que han sido consideradas nulas, injustas y exageradas para los clientes del servicio de los bancos, en tanto que suponen un negocio para las entidades plenamente inadmisible.

A todo ello hay que mentar que infinidad de bancos, pese a la sentencia del Tribunal Supremo, se niegan a admitir la retroactividad tal como marcó dicha sentencia del Alto Tribunal, y únicamente van a devolver el dinero pagado de más con ocasión de las cláusulas suelo desde mayo de dos mil trece.

Una buena nueva al respecto

Después de conocer la naturaleza de las cláusulas suelo, al fin una buena nueva. No te debes quedar aguardando de brazos cruzados pagando una cuota de tu hipoteca excesiva. Si te sientes engañado y piensas que no recibiste suficiente información sobre ellas, puedes reclamar tus derechos frente a la Justicia, recuperando el dinero pagado indebidamente.

Si piensas que puedes estar perjudicado, en esta página hallarás artículos para sacarte de tus dudas y recobrar el dinero que te pertenece:

Vídeos explicativos sobre las cláusulas suelo