Demanda tu cláusula suelo punto por punto

Eliminar el suelo de nuestra hipoteca puede resultar una labor dura, mas desde entonces en nuestros días tenemos muchas posibilidades de hacer servir nuestros derechos.

A nuestro favor, en la actualidad podemos basar nuestra demanda en la Sentencia del Tribunal Supremo de data nueve de mayo de dos mil trece, por la que se declararon nulas las cláusulas del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Caja de Ahorros de Galicia (hoy día ABANCA) y Cajamar Caja Rural.

Dicho lo precedente, salvo extrañas salvedades tendremos que presentar batalla legal a fin de que el banco anule nuestra cláusula suelo. Es esencial ir paso por paso, para eludir posibles trampas que nos pueda poner nuestra entidad para eludir la cancelación, como vamos a explicar al final de este artículo.

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Procedimiento para suprimir una cláusula suelo

Te explicaremos el procedimiento, ordenado por pasos, a fin de que puedas procurar quitarla de la manera más simple posible y gastando el menor dinero posible:

  1. Negocia con la entidad. La primera opción es intentar solucionar el inconveniente de forma amistosa con el banco. Tienes un enorme punto en tu favor para comenzar una charla amistosa con tu banco y llegar a un comprensión. Esta poderosa razón es que en nuestros días los bancos pierden el noventa por ciento de los procedimientos judiciales en materia de cláusulas suelo. Otra buena opción es intentar forzar el pacto negociando con otros productos, por servirnos de un ejemplo, invertir por medio de alguno de sus productos, contratar un depósito o bien un plan de pensiones, etcétera Quizá este sea el empujón terminante que el banco precisa, y al fin y al cabo, estos productos los ibas a contratar con alguna entidad.
  2. Amaga con una subrogación hipotecaria. ¿Recuerdas cuando solicitábamos la portabilidad de nuestra compañía de telefonía a fin de que esta reaccionara y nos mejorara las condiciones o bien nos regalase un teléfono de nueva generación? Puesto que esta estrategia es leal reflejo de la precedente. Sencillamente debes buscar otro banco que te ofrezca unas estupendas condiciones (mejores que las de tu actual banco y, como es lógico, sin cláusulas desmesuradas). Trata de hacerte con una oferta vinculante de ese segundo banco y dirígete al tuyo con la oferta por escrito para poder ver si hace una contraoferta y cuando menos iguala esas condiciones. Asimismo has de saber que si iguala esa oferta, por ley vas a estar obligado a proseguir con tu banco.
  3. Presenta una protesta al Servicio de Atención al Usuario de tu entidad. Todos y cada uno de los bancos tienen la obligación de contar con un departamento de estas peculiaridades para atender a las reclamaciones y protestas de su clientela. Es esencial que bases bien desde un comienzo tu protesta. Básate en los conceptos ya explicados de falta de información y transparecia, falta de techo hipotecario, omisión de una oferta anterior vinculante, etcétera Otro aspecto que debes conocer que las entidades disponen de 2 géneros de órganos afines, si bien con funciones distintas:Servicio de Atención al Cliente del servicio. Interno, absolutamente especializado y obligatorio legalmente para todos y cada uno de los bancos.Defensor del Cliente del servicio. En contraste al precedente es un órgano externalizado, encargado de manera expresa para mediar entre la entidad y sus clientes del servicio. Las protestas han de ser presentadas por escrito, y fundamentadas en una minoración, mengua o bien quebranto de los derechos o bien intereses del cliente del servicio. Importante: la resolución de este departamento no es vinculante, son bien simples recomendaciones cara la entidad, siendo potestativo su cumplimiento. Esta reclamación es potestativa, y debe interponerse si deseamos aparte de la efectuada frente al Servicio de Atención al Cliente
  4. Reclama al Banco de España. Este es el paso anterior a la demanda judicial, el último paso en nuestra reclamación hipotecaria. Para poder presentar una protesta frente al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, es requisito anterior y también indispensable haber presentado una protesta por escrito frente al Servicio de Atención al Usuario y Defensor del Usuario (esta última es potestativa) de tu entidad. Eso si, si rechazan tu petición, no te persuade la solución propuesta por ellos o bien han pasado más de un par de meses sin percibir contestación, puedes asistir a este departamento del Banco de España. A fin de que te hagas una idea tardan en contestar de 4 a 8 meses, y su resolución no es vinculante. Ahora bien, llegados aquí hay un problema: muchos bancos hacen ni caso a los informes del Banco de España, con lo que tu reclamación caerá en saco roto. Mas deja de preocuparte, aún podemos escalar un nivel más en nuestra reclamación. Y es efectivo. Vaya que si lo es… La demanda judicial.
  5. Reclamación frente al Servicio de Atención al Consumidor de tu Comunidad Autónoma. Esta reclamación se puede poner de forma simultánea a la protesta al Servicio de Atención al Usuario de tu banco y al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
  6. Presenta una demanda judicial. Es una vía muy eficiente para demandar la supresión de tu cláusula suelo. Hasta tal punto es eficaz que tras interponer la pertinente demanda, en nuestros días se están suprimiendo prácticamente el 100 por ciento de las cláusulas demandadas, siempre que se trate de una cláusula que resulte exagerada, como se explicó previamente. Existen despachos que tienen un noventa y ocho por ciento de éxito en primera instancia y un noventa y nueve por ciento tras las apelaciones. Sin embargo, presentar una demanda judicial acarrea unos gastos. Como entonces vamos a explicar hay muchos organismos y profesionales que te pueden aconsejar en esta materia. No recorras solo el camino.

Después de explicarte los pasos a proseguir para demandar la cláusula suelo de tu hipoteca, hay una cosa MUY IMPORTANTE que has de saber con respecto a cuál es tu pretensión final sobre tu reclamación:

  • Si solamente quieres pedir la cancelación de la cláusula (sin carácter retroactivo), puedes efectuar todos y cada uno de los pasos anteriores a la demanda judicial, esto es, negociación con tu entidad, reclamación al Servicio de Atención al Usuario, Defensor del Cliente del servicio y por último ir por la vía del Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
  • Si quieres recobrar las cantidades ya pagadas inadecuadamente (carácter retroactivo), la única opción real y viable pasa por presentar una demanda judicial. Para esto debes presentar una primera reclamación frente al Servicio de Atención al Usuario de tu banco y tras pasar los un par de meses preceptivos, empezar a continuación la demanda.

Tipos de demandas de cláusulas suelo

Existen 2 géneros de demandas:

  • Demandas colectivas: asimismo llamadas macrodemandas. Son eficientes y también interesantes, mas tienen el inconveniente de que el procedimiento se ralentiza bastante y que de entrada no nos devolverán las costas del proceso ni el dinero que se ha pagado inadecuadamente durante los años precedentes.
  • Demandas individuales: muy aconsejables, puesto que se puede determinar con mayor eficiencia la aptitud de la reclamación y se personaliza completamente la reclamación. Además de esto se resuelven por norma general considerablemente más veloz y el usuario aumenta la posibilidad de recobrar con carácter retroactivo las cantidades pagadas inapropiadamente y las costas que deriven del procedimiento.

Documentación precisa para reclamar

La documentación que se precisa para demandar la cancelación de las cláusulas suelo es la siguiente:

  • Copia de la escritura del préstamo hipotecario donde aparezca la cláusula suelo (no confundirla con la escritura de la residencia).
  • Copia de la escritura de la residencia.
  • Copia del documento de oferta vinculante, si presenta irregularidades.
  • Cualquier documento informativo que el banco nos diese en su día y que no contenga la cláusula suelo, al objeto de acreditar la carencia de información y trasparencia por la parte de la entidad.
  • Fotocopia del Documento Nacional de Identidad de todos y cada uno de los intervinientes en el préstamo hipotecario.
  • Escrito de reclamación de cancelación de la cláusula dirigido al Servicio de Atención al Usuario del banco y en su caso al Defensor del Usuario.
  • Escrito que contenga las contestaciones a tu reclamación al Servicio de Atención al Usuario de la entidad. Asimismo puedes presentar documentación acreditativa de que han pasado más de un par de meses sin contestación por la parte del banco.
  • Formulario de reclamación dirigido al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Puedes localizar todos y cada uno de los modelos precisos acá.
  • Recibos o bien extractos de los pagos efectuados en la hipoteca, para poder acreditar el perjuicio económico sufrido.
  • Escrito de demanda judicial presentado cumplimentando todos y cada uno de los requisitos legales.
  • Además de la precedente documentación, toda cuanta sea requerida por el letrado o bien asociación que vaya a gestionar la demanda.

Quién me puede ayudar

Por fortuna, hay muchos profesionales, organizaciones y asociaciones que te van a ayudar en el duro camino de tu reclamación. Ciertas de ellas son las siguientes:

ABOGADOS ESPECIALIZADOS

Este género de abogados muy expertos en materia hipotecaria, primordialmente en este género de reclamaciones, son una enorme opción para demandar de forma individual, que como se ha dicho tiene una serie de ventajas bien interesantes.

ADICAE

La Asociación de Impositores y Usuarios de Bancos y Cajas de Ahorros de Aragón (AICAR-ADICAE), es una organización que en los últimos tiempos se ha señalado por pelear por los derechos de los usuarios de entidades y empresas aseguradoras, singularmente beligerantes en materia de cláusulas suelo, abusos hipotecarios, fraudes con las preferentes y otros productos bancarios tóxicos.

DENUNCIAS COLECTIVAS

Es un equipo de especialistas en derecho y marketing, expertos en la movilización de personas con intereses legales comunes (cláusulas túnel, hipotecas multidivisas, manipulaciones del índice, Bankia, preferentes, Volkswagen, etcétera). Otra alternativa bien interesante.

FACUA

FACUA-Usuarios en Acción es una Organización no Gubernamental no lucrativo, siendo su objetivo principal la defensa infatigable de los derechos de los usuarios. Entre sus grandes logros están terminar con muchos fraudes en compañías de telefonía, cobro ilegal de tarifas de agua, gas y electricidad, control de la publicidad ilusoria, caso Opening, estafas en materia sanitaria y alimentaria, etc.

OCU

La Organización de Usuarios y Usuarios (OCU) es una organización de carácter privado, plenamente independiente y no lucrativo, financiada únicamente por las aportaciones de sus asociados. Se mueven como pez en el agua en materia de cláusulas bancarias desmesuradas y en cláusulas exageradas de seguros.

AUSBANC

La Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios, más famosa como AUSBANC, es una entidad privada compuesta por un extenso conjunto de abogados (más de un ciento), experta en materia bancaria. Disfruta de un enorme prestigio a nivel nacional y también internacional. Hiperespecializados en el Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI), tarjetas de crédito, préstamos, exclusión de registros de deudores, cláusulas suelo, comisiones desmesuradas, etc.

Posibles trampas que te pueden impedir demandar por tu cláusula suelo

Tenemos que tener mucho cuidado con nuestra reclamación, puesto que muchos bancos son muy zorrillos en esta materia. Pueden ofrecerte tratos que en un futuro pueden ser realmente negativos para tus intereses. Estos son ciertos de ellos:

  • Acuerdo que te impide demandar a posteriori. A causa de las últimas sentencias estimatorias, las entidades estarían ofertando a sus clientes del servicio pactos que un principio pueden parecer interesantes y una solución veloz al enfrentamiento. Indisculpable fallo, pues siendo firmados ciertamente anulan la cláusula suelo de tu hipoteca, mas además de esto te van a impedir demandar con carácter retroactivo las cantidades pagadas fraudulentamente de antemano al trato. Es una suerte de escapada cara delante… te suprimo la cláusula suelo, mas me quedo con todo el dinero que me has pagado de más…
  • Dejan de cobrarte el suelo de la hipoteca, mas realmente no lo anulan.No te cobran el suelo de la hipoteca, mas lo hacen unilateralmente, sin presentarte un contrato para firmar ni efectuar modificación alguna de la escritura de tu hipoteca. El inconveniente es que se guardan un “cartucho” en la recámara, dejan de cobrarte, mas no anulan la cláusula suelo. Por esta razón, en el futuro te podrían demandar todos y cada uno de los intereses que ahora no te cobran.

Los bancos no dejan de sacar estrategias para procurar localizar soluciones ‘trampa’ frente a las polémicas cláusulas suelo que hasta no hace mucho incluían de forma ‘engañosa’ y poco transparente en los contratos hipotecarios que firmaban con sus clientes del servicio.

Ante la cancelación de dichas cláusulas por la parte del Tribunal Supremo en el mes de mayo del dos mil trece, los bancos están disfrutando de una mayor flexibilidad para cerrar pactos con sus clientes del servicio, pactos que pueden traer consecuencias muy negativas a quienes cedan a firmar con su banco.

Cada vez son más los bancos que ofrecen a sus clientes del servicio ‘acuerdos trampa’ para lograr eliminar de forma temporal, rebajar o dejar de aplicar las cláusulas suelo en los contratos hipotecarios firmados con sus clientes del servicio hasta el final del mismo. Se está alertando de estos intentos de pactos por la parte de los bancos, en tanto que hoy en día cualquier usuario que denuncie a su banco o bien caja por la cláusula suelo de su contrato hipotecario tiene muy simple ganar, debido a la sentencia que salió a la luz en mayo de dos mil trece.

El primordial pacto al que llegan ciertos hipotecados con sus entidades es dejar de cobrar las cláusulas suelos de forma unilateral, mas sin dejar perseverancia por escrito su nulidad. Ello podría conllevar grandes inconvenientes a los hipotecados que cedieran a semejantes pactos en tanto que, primeramente, se podrían recobrar en un futuro y, seguidamente, el banco podría llegar a pedir y demandar los pagos retrasados de las cláusulas suelo a su usuario.

Tal y como han indicado los especialistas en el tema de las cláusulas suelo, las entidades puede llegar a dos pactos primordiales con sus clientes. El primero de ellos el banco brinda la posibilidad tanto de rebajar como de eliminar la cláusula suelo del contrato hipotecario firmado a cambio de firmar un pacto entre las 2 partes, al paso que en el segundo de estos pactos el banco deja de aplicar la cláusula suelo unilateralmente, esto es, que el banco deja de cobrar la cláusula suelo en el recibo hipotecario.

Ambas opciones tienen grandes inconvenientes para los hipotecados, inconvenientes que, desgraciadamente, ignoran muchos de los perjudicados por las cláusulas suelo que acuerdan con su entidad. En el caso de eliminar o bien rebajar la cláusula suelo, el perjudicado pierde toda posibilidad de demandar en el futuro las cantidades que el banco se ha cobrado inadecuadamente con ocasión de la cláusula suelo.

En el en caso de que el banco dejara de aplicar la cláusula suelo unilateralmente, ello no implica que se reconozca de manera expresa la nulidad de la cláusula suelo, de forma que se podría regresar a activar en cualquier instante, más adelante, en el futuro. Es más, aun cabría la posibilidad de que las entidades pudiesen demandar el dinero que no han cobrado a su clientes del servicio durante todo el tiempo que se ha suspendido la cláusula suelo. Es exactamente por tal razón por la que el banco jamás da ningún documento al usuario donde conste acepta la nulidad de la cláusula suelo de su contrato, ni tampoco altera las escrituras de la hipoteca.

En los últimos meses estos pactos han ido incrementando progresivamente, y muchos hipotecados están a favor de llegar a pactos con sus bancos o bien cajas y eludir entrar en demandas. Para bastantes personas perjudicadas por la cláusulas suelo estos pactos han supuesto una esencial mejora en sus condiciones, mas solamente lejos de la realidad, puesto que resulta ser una mejora en apariencia, debido a son mejores que resultan tan ilusorias, como las propias cláusulas suelo.

Dichos incrementos en los pactos entre bancos y clientes del servicio se han duplicado tras la sentencia del veinticinco de marzo de dos mil quince del TS. Con estos pactos los bancos y cajas lo único que pretenden es simular una aparente supresión de la cláusula suelo de su contrato, mas realmente para nada es de esta manera. Poco a poco más personas están cediendo a efectuar este género de pactos con sus entidades, mas hay que ser realmente cautelosos y se recomienda que cualquier clase oferta por la parte del banco se pida siempre y en toda circunstancia por escrito.

A todo ello hay que apuntar que jamás se tiene que firmar ningún documento con el banco si no se tiene claro o bien no se comprende a la perfección lo que afirma exactamente el mismo, en tal caso se recomienda ir acompañado de un letrado y eludir engaños o bien artimañas por la parte de su banco o bien caja en cualquier acuerdo o bien pacto.