¿Estoy perjudicado por una cláusula suelo?

De pacto a los informes efectuados por la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros, se calcula que más o menos 2.364.488 hipotecas poseen la llamada cláusula suelo, esto es más o menos un ochenta por ciento del total de las hipotecas a tipo variable constituidas entre los años dos mil seis y dos mil nueve.

En pocas palabras, si adquirió una residencia en el periodo 2006/2009 y contrató una hipoteca a tipo variable, tiene un ochenta por ciento de posibilidades de que haya sido perjudicado por una cláusula suelo. Desgraciadamente el número de ofendidos por esta razón es muy amplio. Unas cantidades altísimas para un tema que incide de manera directa en la economía familiar de bastantes personas.

Otro motivo básico de sospecha se da cuando las cuotas de nuestra hipotecaria no se han reducido de forma voluminosa en los últimos tiempos, puesto que los índices de referencia como el Euribor están en la actualidad en mínimos históricos. En concreto, siendo revisadas por norma general anualmente las cuotas hipotecarias, si sabemos que el Euribor ha bajado en los últimos doce meses y nuestra cuota no ha disminuido, vamos a tener claro que estamos frente a un suelo en nuestra hipoteca.

Una pregunta clave para conocer si estamos frente a un suelo hipotecario es hacernos la próxima pregunta: ¿en algún instante entre los años dos mil doce y dos mil dieciseis has apreciado alguna minoración en la cuota mensual de tu hipoteca? Si es no la respuesta, bien sabes que tienes una cláusula suelo en tu hipoteca, en tanto que el Euribor lleva más de 4 años seguidos bajando infatigablemente, con lo que tu cuota hoy en día habría de ser sensiblemente más baja.

tengo una cláusula suelo

Lo expuesto previamente podríamos llamarlos “indicios” de que pudiésemos estar perjudicados por una cláusula suelo. Para revisarlos fidedignamente debemos examinar detenidamente la escritura de nuestro préstamo hipotecario. Lo frecuente es que cuentes con una copia que te debieron dar en la apreciaría tras la firma del contrato hipotecario. Si por cualquier circunstancia no dispones de esa copia, tienes 2 opciones: pedir una copia al propio banco o bien hacerlo en la apreciaría (anterior pago).

Es esencial no confundir la escritura del préstamo hipotecario (que es la que precisamos) con la escritura de la residencia. Es muy frecuente tener la copia de la escritura de la residencia, mas no la del contrato hipotecario.

Tabla de contenidos

Qué debo mirar en la escritura de la hipoteca

Los bancos y entidades ha usado una terminología muy técnica para referirse a las cláusulas suelo (y eludir nombrarlas como semejantes) en los contratos de crédito hipotecario. Evidentemente el propósito final es que pasen desaparecidas entre el contenido de un contrato tan confuso como el hipotecario. Podemos localizar sinónimos muy variados en nuestras contratos, siendo frecuentes los siguientes:

  • Límite de la variabilidad.
  • Limitación a la baja del género de interés.
  • Limitación del género de interés.
  • Túnel hipotecario.
  • Interés mínimo.
  • Horquilla del interés.
  • Condiciones de la variabilidad del interés.
  • Límites a la aplicación del interés variable.
  • Límite variable de las cuotas a abonar.
  • Tipo de interés variable.
  • Tipos de interés del préstamo.
  • Acotación mínima.
  • Acotación del interés.
  • Etc.

En esos apartados de la escritura vas a poder hallar oraciones como “… el género de interés ordinario resultante de lo pactado previamente no va a poder ser en ningún caso inferior a cuatro por ciento anual…” o bien “… se fija el género de interés mínimo en el tres con setecientos cincuenta por ciento nominal anual y el género de interés máximo en un diez por ciento nominal anual…” y otras expresiones afines, que determinan un tipo mínimo en el interés del préstamo.

Entidades bancarias implicadas en las cláusulas suelo

En un principio, ser cliente del servicio de un banco o bien entidad, podía ser un indicador más para conocer si podíamos estar perjudicados por un suelo en nuestra hipoteca.

No obstante, ahora parece que la enorme mayoría de entidades, casi todas, han empleado estas cláusulas en algún instante de los últimos tiempos, con lo que ha dejado de ser un indicador fiable. A fin de que te hagas una idea, más de cien entidades han sido demandadas por la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE).

Afortunadamente, hoy día pocas entidades las emplean en sus nuevos contratos hipotecarios. Es más, muchas de ellas han decidido suprimirlas tanto de los contratos nuevos como de los viejos (ya existentes).

Tras la solidez de la Sentencia del Tribunal Supremo de dos mil trece, contra el suelo de las hipotecas, cada banco reaccionó de una forma diferente, unos acordaron dejar de aplicar las cláusulas suelo y otros de ellos, manifestaron su pretensión de proseguir aplicándolas. Es fundamental que consultes personalmente en la oficina de tu banco cuál es la postura que han adoptado oficialmente respecto a la citada sentencia, en tanto que conforme sea su contestación, legalmente deberás actuar de una forma o bien otra para recobrar tu dinero.

Sin ánimo de efectuar una lista pormenorizada (hasta el instante no es posible llenarla), os notificamos de las resoluciones que han tomado ciertas entidades más esenciales con relación a las asimismo llamadas cláusulas túnel:

Bancos que retirarán las cláusulas suelo de sus hipotecas

  • BBVA
  • Bankinter
  • Banco Santander
  • Banesto
  • Cajamar
  • Abanca (ya antes llamada NCG Banco o bien Novagalicia)
  • CatalunyaCaixa
  • Cajasur
  • Bankia
  • CaixaBank

Bancos que proseguirán aplicando cláusulas suelo en sus hipotecas

  • Banco Popular
  • La Caixa
  • Banco Mare Nostrum
  • Banco Sabadell
  • Kutxabank
  • LiberBank
  • Unicaja

Por su parte, la CECA (Confederación De España de Cajas de Ahorros) alineada de forma directa con la AEB (Asociación De España de Banca), estima que estas cláusulas son absolutamente legales, y que el Tribunal de Justicia de la UE debe limitarse a aclarar si existió una falta de trasparencia en la aplicación de estas condiciones establecidos.Vamos a ver en los próximos tiempos que decide el convocado Tribuna.

Las cláusulas suelo asimismo afectan a Pequeñas y medianas empresas y autónomos

Mucho se ha venido hablando en los últimos tiempos de los muchos estragos económicos y familiares que han causado las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios, mas siempre y en todo momento se ha hecho hincapié en las residencias particulares, pero… ¿qué sucede con las Pequeñas y medianas empresas y los autónomos?

A pesar de que se hallan en un segundo plano, empresarios y autónomos con hipotecas asimismo han sufrido y padecen con ocasión de la conocida y exagerada cláusula suelo que la enorme mayoría de las entidades incluían en los contratos hipotecarios. En otras palabras, la clausulas suelo no son solo cosas de particulares que han decidido adquirir una casa. El daño que han causado a la sociedad normalmente va considerablemente más lejos.

No cabe duda alguna que un elevado porcentaje de hipotecas firmadas por entidades y usuarios eran para adquirir residencias, mas ello no implica que muchas Pequeñas y medianas empresas y autónomos no se hayan vistos perjudicados muy de forma negativa por la situación que se ha venido generando en los últimos tiempos desde el momento en que comenzase la crisis.

La gran mayoría de las sentencias que se han firmado en los últimos tiempos desde el instante en que reventó el enorme escándalo de las cláusulas suelo añadidas por bancos y cajas en los contratos hipotecarios se referían a hipotecas de particulares pedidas para la adquisición de una residencia, lo que quiere decir que ello dejaba absolutamente fuera a las compañías y los autónomos que, para poder desempeñar su actividad profesional, habían pedido un préstamo hipotecario para adquirir un local, oficina, establecimiento, nave industrial o bien afín.

Aun de este modo, un meticuloso análisis llevado a cabo por especialistas en el tema, advierte de que en ciertos casos, siempre y en toda circunstancia bajo ciertas condiciones, se permite a las Pequeñas y medianas empresas y autónomos a fin de que puedan pedir la nulidad de la cláusula suelo de su contrato hipotecario, e inclusive, procurar recobrar toda aquella cantidad de dinero abonada de más con ocasión de esta conocida cláusula.
No todas y cada una de las compañías y autónomos puede aferrarse a esta posibilidad, puesto que para poder pedir que se declare nula la cláusula suelo de un contrato hipotecario de una Pyme o bien autónomo es clave cumplir con una serie de requisitos específicos.

El primero de estos requisitos es la carencia de reciprocidad, o sea, cuando no exista una clara igualdad de obligaciones y derechos entre la entidad con la que se ha firmado el contrato hipotecario y la compañía o bien autónomo. Un buen ejemplo de ello sería cuando en el contrato hipotecario hay una cláusula suelo pero no hay cláusula techo.

El segundo de los requisitos es la carencia de proporcionalidad, esto es, si bien en el contrato hipotecario firmado con la entidad existiese esa cláusula techo, si resulta desmedido por encontrarse realmente fuera de los costes que se barajan en el mercado, en la medida en que la cláusula suelo se pueda aplicar con cierta frecuencia.

El tercer requisito es la carencia de información, en otras palabras, si en la información o bien datos que se han recibido ya antes de firmar el contrato hipotecario con el banco o bien caja no se hacía mención de la cláusula suelo ni un género de interés mínimo fijo. En un caso así se pueden incluir todas y cada una aquellas hipotecas subrogadas, en tanto que resulta común que el usuario no cuente con una imitación de las condiciones iniciales.

Según un cálculo llevado a cabo por la reputada asociación ADICAE, el impacto que han tenido las cláusulas suelo fluctúa más o menos entre dos.155 y cuatro mil doscientos setenta y seis euros por año para créditos hipotecarios que fluctúan entre los ciento cincuenta y doscientos cincuenta euros. Dichas cifras que aplicarían a más de dos millones de hipotecas existentes con cláusula suelo que hoy día habría en el país, una cantidad muy elevada y que ha supuesto el desahucio de cientos de familias de sus residencias, como la perdida de sus negocios a multitud de empresas y autónomos.

No pocas son las Pequeñas y medianas empresas y los autónomos que tras una intensa lucha con la entidad han conseguido por último que los Juzgados les den la razón y logren que la cantidad de dinero abonada de más les resulte reembolsada.

Aquellas empresas o bien autónomos que disponga de un contrato hipotecario firmado con una entidad y también infrinjan alguna de los precedentes requisitos van a poder pedir la devolución del dinero abonado de más y que dicha cláusula sea declara nula.

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Vídeo sobre el túnel hipotecario y las cantidades pagadas de más

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